【必読】不動産売却の全体像：何から始める？ 初めてでも失敗しない進め方

「そろそろマイホームを売りたいけど、私たちの住む練馬区・板橋区・和光市って、相場はどうなんだろう？」「本当に高く売れるのかな…」

初めての不動産売却に、そんな漠然とした不安を抱えていませんか？多くの人にとって、不動産の売却は人生でそう何度も経験することではありません。だからこそ、何から始めればいいか分からず、立ち止まってしまうケースが少なくありません。

でもご安心ください。不動産売却は、正しい知識を持ってステップを踏んで進めていけば、決して難しいものではありません。この記事では、不動産売却の全体像を7つのステップに分けて、初心者でも騙されず、失敗しないための進め方をわかりやすく解説します。この記事を読み終える頃には、あなたの不動産売却への不安は解消され、具体的な行動へと移せるようになっているはずです。

ステップ1：売却の目的と計画を立てる

不動産売却を始める前に、まず「なぜ、いつまでに売るのか？」を明確にすることが、成功への第一歩です。目的や時期が曖昧なまま進めると、後で損をしたり、後悔する可能性が高まります。
特に住み替えの場合、「売却を先行させるか」「購入を先行させるか」という重要な選択があります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、ご自身の状況に合わせて慎重に検討しましょう。

	メリット	デメリット
売却先行	■ 売却額が確定し、資金計画が立てやすい ■ 予算に合わせて無理なく購入できる ■ 売却を優先でき、条件に納得して進めやすい ■ ローン残債を確実に返済でき安心	■ 仮住まいや2度の引っ越しが必要になることも ■ 仮住まいや引っ越し費用など余計な負担 ■ 希望の住み替え先がすぐ見つからないリスク ■ タイミング次第で生活が一時的に不安定に
購入先行	■ 仮住まい不要でスムーズに住み替え ■ 新居をじっくり選べる ■ 学校や通勤など生活環境を優先できる ■ 空き家で売却でき、内覧対応もしやすい	■ 一時的にローン二重払いのリスク ■ 売却が遅れると資金繰りが厳しい ■ 急いで売り、価格を妥協する可能性 ■ 市場次第で想定より安く売れるリスク

ステップ2：査定依頼で信頼できる担当者を探す

不動産売却において、最も重要なのは「どの会社に依頼するか」ではなく、「どの担当者に任せるか」です。あなたの物件がどれだけ魅力的に購入検討者に伝わるか、そして売却を成功に導けるかは、担当者の力量にかかっているからです。

大手と地元の不動産会社、それぞれの強みと弱みを知る

大手不動産会社と地元の不動産会社には、それぞれにメリットとデメリットがあります。あなたの物件や希望に合った担当者を見つけるために、まずはそれぞれの特徴を把握しましょう。

	大手不動産会社	地元の不動産会社
メリット	■ 全国的なブランド力と安心感 ■ 豊富な顧客データベースとネットワーク ■ ルール化されたマニュアル対応	■ 地域密着の深い知識と情報網 ■ 個別の物件に注力した売却活動 ■ 小回りが利き、柔軟な対応が期待できる
デメリット	■ 全国的なブランド力と安心感 ■ 豊富な顧客データベースとネットワーク ■ ルール化されたマニュアル対応	■ 古い体質でITを活用した集客が弱い場合がある ■ 賃貸を主にしており、売却の知見が少なく、スムーズに進まない可能性がある

ステップ3：信頼できる担当者と媒介契約を結ぶ

査定額や担当者の対応などを比較し、「この人なら任せたい！」と思える担当者が見つかったら、媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産会社に売却活動を依頼するための契約です。

媒介契約の種類と特徴

媒介契約には、主に3つの種類があります。それぞれの特徴を理解し、ご自身の売却プランに合った契約を選びましょう。

	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
依頼できる会社数	1社のみ	1社のみ	複数社
自己発見取引	不可	可能	可能
状況報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	なし
指定流通機構 （レインズ）への登録	契約から5日以内	契約から7日以内	任意

※「自己発見取引」とは、売主ご自身で買主を見つけて直接契約することをいいます。

ステップ4：売却活動を開始する

媒介契約を結んだら、いよいよ本格的な売却活動がスタートします。あなたの担当者が主体となって、あなたの物件をアピールしていきます。

成功するための内覧対策

内覧は、買主が購入を決断する上で非常に重要なプロセスです。「この物件に住みたい！」と思ってもらうために、以下のポイントを実践しましょう。

• 第一印象を良くする： 室内をきれいに掃除し、明るく清潔な印象を与える。
• 水回りを徹底的に磨く： キッチン、バスルーム、トイレなど、水回りは特に丁寧に掃除しておく。
• 不要な荷物を減らす： 部屋が広く見えるように、できるだけ物を減らしておく。
• 当日は明るく対応： 買主の質問には丁寧に答え、物件の魅力をしっかり伝える。

ステップ5：売買契約を結ぶ

買主が見つかり、価格や引き渡し時期などの条件に合意すると、いよいよ不動産売買契約を結びます。

重要なチェックポイント

• 重要事項説明書の内容確認： 宅地建物取引士が、物件に関する重要な事項（登記情報、法令上の制限、契約解除の条件など）を説明します。分からないことがあれば、遠慮なく質問しましょう。
• 手付金の授受： 買主から売主へ、売買価格の5〜10%程度の手付金が支払われるのが一般的です。

契約書に署名・押印し、手付金を受け取れば、契約は成立です。しかし、この段階ではまだ売却は完了していません。

ステップ6：決済と引き渡し

売買契約が成立したら、残代金の受領と物件の引き渡しを行います。これを「決済」と呼びます。

決済当日の流れ

決済当日の流れを事前に把握しておけば、当日も安心して臨めます。

1. 金融機関に集合： 買主がローンを組んでいる場合、買主が利用する金融機関で手続きを行います。
2. 残代金の受領： 買主から売買代金の残りが支払われます。
3. 諸費用の精算： 固定資産税や管理費など、引き渡し日を境に日割りで精算します。
4. 鍵の引き渡し： 買主に物件の鍵を渡します。
5. 所有権移転登記： 司法書士が法務局で所有権移転登記の手続きを行います。

この日、売主は物件の所有権を正式に買主に移転します。

ステップ7：売却後の確定申告と税金の支払い

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、翌年に確定申告と税金の支払いが必要になります。

税金の種類と特例

• 譲渡所得税： 不動産を売却した際に得た利益（譲渡所得）に対してかかる税金です。所有期間が5年超か5年以下かで税率が大きく異なります。
• 印紙税： 不動産売買契約書に貼る印紙代です。

「3,000万円特別控除」や「買い替え特例」など、税金を軽減できる特例もあります。これらの特例を適用するには条件があるため、不動産会社や税理士に相談することをおすすめします。

参考リンク（国税庁公式サイト）

国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」

国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」

【まとめ】初めてでも安心！ 不動産売却の全体像

不動産売却を成功させるには、目的と時期をはっきりさせることから始まり、信頼できる担当者と出会い、媒介契約を結ぶことが大切です。その後は、内覧に向けた準備を整え、売買契約をきちんと確認し、決済・引き渡しをスムーズに進めていきましょう。売却後の税金についても、早めに専門家へ相談しておくと安心です。

大切なのは、一つひとつのステップを丁寧に進めること。そうすれば初めてでも不安なく、安心して売却を終えることができます。もし迷ったら、信頼できる担当者に相談しながら進めてください。