不動産の売却を検討される理由の中で、最も多いのが「住み替え」です。 「子供が大きくなったから広い家に移りたい」「定年を機にコンパクトなマンションへ」「相続した家を売って、便利な駅近へ」……。
しかし、住み替えには不動産売却において最も難しい「タイミングの調整」という壁が立ちはだかります。 「先に売るべきか、先に買うべきか？」 この問いに、すべての売主様に当てはまる絶対の正解はありません。しかし、プロの視点から言えば「あなたの資金状況と物件の流動性に基づいた最適解」は必ず存在します。
本コラムでは、これまで数多くの住み替えをお手伝いしてきた現場の体験談を交え、プロとしての視点から「売り先行」と「買い先行」を徹底比較します。
目次
「売り先行」とは、今住んでいる家を先に売却し、売却代金が確定（または受領）してから新しい家を購入・契約する手法です。
最大のメリットは「資金の透明性」です。
「今の家がいくらで売れるかわからないと、次のローンを組むのが怖かった」というA様。まず売りに出したところ、3ヶ月で希望価格にて成約。仮住まいは3ヶ月ほど発生しましたが、確定した資金に自己資金を加え、妥協なしで理想のマンションを購入されました。「二重ローンの不安がないのが一番でした」とのお言葉をいただきました。
「買い先行」とは、気に入った新居を先に購入（契約）し、その後に今の家を売却する手法です。
注文住宅を先に建て始めたB様。しかし、持っていた家の売却が難航しました。「次の支払期限」が迫る中、最終的には買取業者に安く卸す形になり、当初の査定額より500万円も手残りが減ってしまいました。新居の満足度は高いものの、「もう少し計画的に売ればよかった」と後悔が残る結果に。
どちらを選ぶべきか迷った際は、以下の3点をチェックしてください。
あなたの家が「人気の駅近マンション」なら、売り出せばすぐ決まる可能性が高いため、買い先行のリスクは低くなります。逆に「郊外の古い戸建て」や「特殊な間取り」の場合は、売り先行で資金を固めるのが鉄則です。
二重ローンに耐えられる期間が半年以上あるか、あるいは今のローンを完済できるだけの現預金があるなら、買い先行の自由度を享受できます。
最近の銀行審査は厳格です。完済していないローンがあると、次の借入額が大幅に制限されることがあります。まずは「事前審査」を行い、自分の借入可能枠を把握してください。
「売り先行」の安心感と「買い先行」のスピード感を両立させる方法として、多くのプロが提案するのが「買い取り保証」です。
これは、「一定期間（例えば3ヶ月）市場で売りに出し、もし売れなかった場合は、あらかじめ決めた価格で不動産会社が買い取る」という契約です。これがあれば、銀行も「○月までに売却資金が入る」と見なしてくれるため、住宅ローンの審査が通りやすくなり、住み替えの確実性が格段に上がります。
住み替えの失敗の多くは、「楽観的な資金計画」から始まります。 まずは、「今の家が、プロの目から見て現実的にいくらで、いつまでに売れるのか」というシビアな査定を受けることから始めてください。
私たち「うるラボ」は不動産売却の専門家として、単なる価格提示だけでなく、税金、ローン、引越しのタイミングまでトータルでシミュレーションいたします。
売るか決めていなくても大丈夫。
まずは30秒で悩みを
整理してみませんか？
皆さまから “話しやすい” と
言っていただける
空気づくりを心がけています。
