【事例公開】相続不動産売却の成功と失敗｜トラブルを防ぐ「3つの鉄則」と税金対策

「実家を相続したけれど、何から手をつければいいのかわからない」 「兄弟と揉めたくないけれど、お金の話は切り出しにくい」

突然訪れる、不動産の相続。 大切なご家族とのお別れに心を痛める間もなく、複雑な手続きや税金、そして売却の判断を迫られ、途方に暮れてしまう方は少なくありません。

実は、相続不動産の売却は、単なる「資産の整理」ではなく、「家族の心の整理」でもあります。ここを間違えると、金銭的な損失だけでなく、親族関係に修復不可能な亀裂が入ってしまうことも。

この記事では、数多くの相続案件に携わってきた「うるラボ」が、実際にあった「成功事例」と「失敗事例」を包み隠さず公開します。

教科書的な知識ではなく、現場で起きたリアルなドラマから、あなたが今やるべきこと、絶対にやってはいけないことを紐解いていきましょう。

なぜ、相続不動産の売却は「揉める」のか？

事例に入る前に、ひとつだけ知っておいていただきたい前提があります。 それは、不動産が「分けられない財産」であるという点です。

預貯金であれば「1,000万円を2人で500万円ずつ」ときれいに分けられます。 しかし、不動産はそうはいきません。「土地の右側は兄、左側は私」と分けるわけにもいきませんし、安易に共有名義にすれば、将来的に売りたくても単独では売れない「塩漬け不動産」になるリスクを抱えます。

だからこそ、多くの人が「売却して現金化（換価分割）」という道を選びます。しかし、そこには感情のもつれや、知識不足による落とし穴が潜んでいるのです。

【成功事例】家族を救った「事前の準備」と「制度の活用」

まずは、見事に円満な売却と手取り額の最大化に成功した事例を見てみましょう。成功した人たちは、何が違ったのでしょうか。

事例①：「空き家特例」で税金をゼロにしたAさん

Aさんは、亡くなったお父様が一人で住んでいた戸建ての実家を相続しました。建物は古く、耐震基準も満たしていません。 「解体費用もかかるし、売却益が出ても税金で持っていかれるのでは…」と不安を抱えていました。

▼ ここが成功ポイント Aさんが賢明だったのは、「相続開始から3年後の年末までに売却する」という期限を意識し、早めに専門家へ相談したことです。

そこで活用されたのが「空き家特例（被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例）」です。 これは、一定の条件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できるという強力な制度です。

【Aさんが行った手順】

1. 専門家への相談： 提携税理士の確認のもと、特例が使えるかチェック。
2. 解体と更地化： 耐震基準を満たさない古い家屋を解体。（※法改正により、売却後の解体でも適用可能なケースも増えましたが、事前の計画が必須です）
3. 期限内の売却： 特例の適用期限内に、確実に売買契約と引き渡しを完了。

結果、本来であれば利益の約20％（数百万円）かかっていた譲渡所得税がかからず、手元に多くの現金を残すことができました。

【うるラボの視点】 相続不動産には、知っている人だけが得をする「期限付きの特例」があります。自己判断で放置せず、まずは「自分は使える制度があるか」を確認することが第一歩です。

事例②：兄弟間の「不信感」を「透明性」で解消したBさん姉妹

疎遠だった姉妹が実家を相続することに。 妹であるBさんは「代表して手続きをする姉が、勝手に安い価格で売ってしまうのではないか」「自分に隠れて利益を得るのではないか」と疑心暗鬼になっていました。

▼ ここが成功ポイント Bさんたちは、第三者である私たち（不動産会社）を間に入れ、すべての情報を「可視化（見える化）」しました。

1. 査定の根拠： 1社だけの言い値ではなく、近隣事例に基づいた適正価格をデータで提示。
2. 活動の共有： 問い合わせ件数や内見の反応を、姉妹双方に同時にメールでレポート。
3. 資金の流れ： 最終的な売買代金の振込も、司法書士立ち合いのもと、諸経費を差し引いた残額をきっちり法定相続分通りに配分。

感情が入る余地をなくし、ビジネスライクかつ公平に進めたことで、結果的に姉妹関係も修復。「最後に親孝行ができたね」と笑顔で終わることができました。

【うるラボの視点】 親族間こそ、「阿吽（あうん）の呼吸」は通用しません。プロを介在させ、数字と事実（エビデンス）に基づいて進めることが、無用な争いを防ぐ最良の方法です。

【失敗事例】後悔先に立たず…陥りやすい「落とし穴」

次に、残念ながら失敗してしまった事例をご紹介します。これらは決して他人事ではありません。

事例③：「とりあえずそのままで」が招いた大損失のCさん

「思い出の詰まった実家をすぐに売るのは忍びない」 「忙しくて片付けられない」

そう言って、Cさんは相続した実家を3年間、管理もせずに放置しました。

▼ ここが失敗ポイント 「放置」は、不動産において法的にも資産的にも最大のリスクです。Cさんは以下の3重苦に襲われました。

1. 固定資産税が6倍に！？ ：庭木が隣家に越境し、自治体から「特定空き家」に指定されるリスクが発生。もし勧告を受けると、固定資産税の減税措置（1/6特例）が解除され、税額が跳ね上がります。
2. 損害賠償リスク： 老朽化した塀が崩れ、通行人に怪我をさせた場合、所有者（相続人）は多額の賠償責任を負います（工作物責任 民法717条）。
3. 資産価値の大幅ダウン ：人が住まない家は換気がされず、急速に劣化します。3年後に売ろうとした時には「建物価値ゼロ」どころか、「解体費用分を値引いてくれ」と買い叩かれる結果に。

さらに、前述した「3,000万円控除」の期限も過ぎてしまい、手残りは当初の想定を大きく下回りました。

【うるラボの視点】 「決断の先送り」は百害あって一利なしです。維持管理費がかかり続けるだけでなく、法的責任や資産価値の低下という見えない負債を抱え込むことになります。

事例④：知り合いの業者に任せて失敗したDさん

Dさんは、親戚の紹介で「地元の顔なじみの不動産屋さん」に売却を依頼しました。「知り合いなら良くしてくれるだろう」という安心感があったからです。

▼ ここが失敗ポイント その業者は賃貸管理がメインで、相続案件や権利調整の経験が乏しい会社でした。

1. 売れない高値設定： 「高く売ってあげたい」という善意だけで相場無視の価格設定をし、半年間全く売れず。
2. 足元を見られた値下げ： 焦って大幅な値下げを提案され、結果的に相場以下で手放すことに。
3. 手続きの不備トラブル： 相続登記の案内が漏れており、決済直前に書類不備が発覚。買主から違約金を請求されそうになる事態に。

「知り合いだから」と断りづらく、ズルズルと関係を続けた結果、時間もお金も浪費してしまいました。

【うるラボの視点】 医者に内科や外科があるように、不動産会社にも「専門分野」があります。相続不動産の売却は、税務知識や複雑な権利関係の調整能力が問われる高度な取引です。「情」ではなく「実力」でパートナーを選びましょう。

相続不動産売却を成功させる「3つの鉄則」

これらの事例から見えてくる、成功のための鉄則をまとめます。

1. 相続登記は義務化へ。まずは「名義」を明確に

2024年（令和6年）4月1日より、相続登記が義務化されました。 売却するためには、亡くなった方の名義から、相続人（あなた）への名義変更が必須です。これを正当な理由なく放置すると、10万円以下の過料が科される可能性もあります。 まずは司法書士を含めた確認が必要です。

2. 「手取り額」でシミュレーションする

「いくらで売れるか（売却価格）」だけでなく「いくら手元に残るか（手取り額）」が重要です。

• 譲渡所得税（利益が出た場合）
• 仲介手数料
• 測量費、解体費、残置物撤去費用
• 登記費用

これらを差し引いた「実質の手取り」を最初に計算してくれる業者を選びましょう。

3. 「相続に強い」パートナーを選ぶ

ここが最も重要です。単に「家を売る」だけならどの不動産会社でもできます。しかし、相続不動産の売却には、以下のスキルセットが必要です。

• 遺産分割への配慮： 争いを生まないための段取りができるか。
• 税制特例の知識： 提携税理士と連携し、最適な控除を提案できるか。
• ワンストップ対応： 遺品整理、解体、測量など、複数の業者を一括で手配できるか。

これらをまとめてサポートできる会社でなければ、お客様自身が各専門家の間をたらい回しにされてしまいます。
 

うるラボが選ばれる理由 ～「不動産」と「心」をつなぐ～

私たち「うるラボ」は、単なる不動産仲介会社ではありません。 私たちは、相続という人生の転機に立ち会うパートナーでありたいと考えています。

私たちが大切にしているのは、「お客様の物語（ストーリー）を尊重すること」です。

ご実家には、ご家族の思い出がたくさん詰まっています。 だからこそ、機械的に「古いから解体しましょう」「相場はこれくらいです」と事務的に処理することはいたしません。

• 徹底したヒアリング なぜ売りたいのか、どんな不安があるのか、そしてご家族への想いをお聞きします。

• 専門家との最強チーム 信頼できる司法書士、税理士、遺品整理士と連携し、法的・税務的リスクをクリアにしながらワンストップで解決します。

• 透明性のある活動 「今どうなっているの？」という不安を解消するため、進捗をガラス張りにします。

「うるラボに頼んでよかった。これでやっと、肩の荷が下りました」 そう言っていただけるのが、私たちの最大の喜びです。
 

最後に：まずは「現状の整理」から始めませんか？

相続不動産の問題は、時間が経てば経つほど複雑化し、解決の難易度が上がります。

「まだ売ると決めたわけではないけれど…」 それでも構いません。まずは、現在の状況を整理し、「どんな選択肢があるのか」「いつまでに何をすべきか」を知ることから始めませんか？

うるラボでは、相続に関する無料相談を行っています。 あなたの不安が「安心」に変わるよう、私たちが全力でサポートいたします。一人で抱え込まず、まずは一度、私たちにお話を聞かせてください。

※本記事は2025年時点の法令に基づき作成しています。税制や法令は変更される場合があり、個別の税務判断については必ず税理士等の専門家へご相談ください。