～中古住宅の控除格差ほぼ解消・買手の購買力が上がる今、売り手はどう動くべきか～
2026年、不動産売却を検討中の売主様にとって「見逃せない」ニュースがあります。2025年末で期限を迎えた住宅ローン控除（住宅ローン減税）が、令和8年度税制改正により2030年まで5年間延長されるとともに、内容が大幅に拡充されました。
特に大きな変化は「中古住宅（既存住宅）」への優遇措置の強化です。これまで新築より不利だった中古住宅の控除格差がほぼ解消され、買い手にとって中古住宅を選ぶ経済的なメリットが大きく高まりました。
「税制改正は買う人の話」と思われるかもしれませんが、売り手にとっても大きな意味があります。買い手が中古住宅を選びやすくなるということは、あなたの物件への需要が高まるということ。売却を有利に進めるための「追い風」として、この改正の内容と活かし方をしっかり理解しておきましょう。
目次
住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）とは、住宅ローンを組んでマイホームを取得した際に、毎年のローン残高に応じて一定額が所得税（および住民税の一部）から控除される制度です。
| 制度の基本項目 | 内容 |
| 控除率 | 年末時点の住宅ローン残高 × 0.7%（一律） |
| 控除期間 | 新築・性能の高い中古：13年間 / 一般中古：10年間（改正後は原則13年に） |
| 所得要件 | 合計所得金額2,000万円以下（40〜50㎡未満物件は1,000万円以下） |
| 床面積要件 | 40㎡以上（2026年改正で50㎡以上→40㎡以上に緩和） |
| 対象ローン | 返済期間10年以上の住宅ローン |
「買い手が年間いくら税金が戻るか」を決める重要な制度です。控除額が大きければ大きいほど、買い手の購買意欲は高まります。売主にとっては、「買い手が動きやすい環境かどうか」に直結する制度として理解しておくことが重要です。
2025年以前の住宅ローン控除は、新築住宅と中古住宅の間に大きな格差がありました。
| 比較項目 | 新築住宅（2025年まで） | 中古住宅（2025年まで） |
| 借入限度額（一般） | 3,000万円 | 2,000万円 |
| 借入限度額（認定住宅等） | 最大5,000万円 | 3,000万円 |
| 控除期間 | 13年間 | 10年間 |
| 最大控除額（一般） | 273万円（13年） | 140万円（10年） |
| 子育て世帯の上乗せ | あり | なし |
| 床面積要件 | 40㎡以上（特例） | 50㎡以上 |
この差は買い手の選択に直接影響していました。「同じ価格帯なら、税制優遇が手厚い新築を選ぶ」という判断が自然で、中古住宅は価格が安くないと選ばれにくい状況でした。しかし、2026年の改正でこの構図が大きく変わります。
| 2026年度税制改正 住宅ローン控除の主な改正ポイント |
| ① 適用期限の延長：2025年末で終了予定だった制度を2030年12月31日まで5年間延長 |
| ② 中古住宅の控除期間延長：10年間 → 原則13年間（省エネ基準適合以上） |
| ③ 中古住宅への借入限度額上乗せ拡充：新築のみだった優遇が中古（省エネ基準適合以上）にも適用 |
| ④ 中古住宅への子育て世帯特例の新設：中古住宅でも子育て・若者夫婦世帯への上乗せ措置 |
| ⑤ 床面積要件の緩和：50㎡以上 → 40㎡以上（新築・中古ともに） |
| ⑥ 2028年以降の新築は省エネ基準がより厳格化（ZEH水準以上が必要） |
| ⑦ 災害レッドゾーン内の新築は2028年以降適用外（中古・既存住宅は引き続き対象） |
※ 2026年1月1日以降の入居分から適用（税制改正大綱に基づく。国会成立を前提）
2026年の改正で最も重要な変化は、「中古住宅を買う人が受けられる最大控除額の大幅増額」です。
| 住宅の種類 | 改正前（2025年まで）最大控除額 | 改正後（2026年〜）最大控除額 |
| 中古・一般（省エネ基準以下） | 140万円（2,000万円×0.7%×10年） | 140万円（2,000万円×0.7%×10年）※据え置き |
| 中古・省エネ基準適合（通常世帯） | 210万円（同上） | 182万円（2,000万円×0.7%×13年） |
| 中古・ZEH水準省エネ（通常世帯） | 210万円（同上） | 318.5万円（3,500万円×0.7%×13年） |
| 中古・ZEH水準省エネ（子育て世帯） | 210万円（同上） | 409.5万円（4,500万円×0.7%×13年） |
| 中古・認定長期優良住宅等（通常世帯） | 210万円（同上） | 318.5万円（3,500万円×0.7%×13年） |
| 中古・認定長期優良住宅（子育て世帯）通常売買 | 210万円（同上） | 409.5万円（4,500万円×0.7%×13年） |
| 中古・認定長期優良住宅（子育て世帯）買取再販 | 210万円（同上） | 455万円（5,000万円×0.7%×13年）※買取再販のみ |
たとえば認定長期優良住宅に該当する中古マンションを子育て世帯が購入する場合（通常の個人間売買）、最大控除額は改正前の140万円から最大409.5万円へと、約3倍に拡大します。
さらに、不動産会社が買い取ってリノベーションした「買取再販住宅」が認定長期優良住宅等に該当する場合は、借入限度額がさらに引き上げられ、子育て世帯では最大455万円（借入限度額5,000万円）まで控除が受けられます。これは買い手にとって非常に大きなインセンティブとなります。
これまで中古住宅の住宅ローン控除適用には「床面積50㎡以上」が原則でしたが、2026年からは「40㎡以上」に緩和されます。これにより、これまで控除を受けられなかった小規模な中古マンション・コンパクト住宅が対象に加わります。
| 床面積40〜50㎡未満の物件が対象になるとは？ |
| ● 対象者：合計所得金額1,000万円以下の買い手（40〜50㎡未満の場合の所得上限） |
| ● 都市部の単身向け・DINKS向けコンパクトマンションが控除の対象に |
| ● 「50㎡未満だから控除が使えない」と敬遠されていた物件が買いやすくなる |
| 【売主へのポイント】 |
| 40〜50㎡未満のコンパクト物件を売却予定の方は、買い手がローン控除を |
| 利用できることを積極的にアピールできる。買い手の選択肢が広がり、 |
| 成約しやすくなる可能性がある。 |
今回の改正では、中古の優遇拡充と同時に、新築への一部制限強化もあります。
「新築は高すぎる、かつ税制要件も厳しくなる」という状況の中で、「中古なら控除も大きく、価格も手ごろ」という選択肢の魅力が相対的に高まります。中古住宅市場全体の需要が拡大するこのタイミングは、中古物件を売却しようとしている売主にとって追い風といえます。
住宅ローン控除の拡充は、買い手の実質的な購買力を押し上げます。なぜなら、今後13年間で数十〜数百万円の税金が戻ってくるという見通しがあれば、「少し頑張って高めの物件も検討できる」という判断につながるからです。
| 買い手の購買力が上がるとは——具体的なイメージ |
| 例：認定長期優良住宅に該当する中古マンションを子育て世帯が購入する場合 |
| 借入限度額（改正後・通常の個人間売買）：4,500万円 |
| 年間最大控除額：4,500万円 × 0.7% ＝ 31.5万円 |
| 13年間の最大控除総額：約409.5万円 |
| ※買取再販住宅（リノベ物件）の場合は5,000万円・最大455万円 |
| → 13年間で約409.5万円の税金が戻ってくるなら、 |
| 「購入価格が少し高くても、トータルコストで見れば割安」と判断できる |
| 買い手側の「予算に余裕が生まれる感覚」が、売り手の希望価格との合意を |
| しやすくする効果がある。 |
今回の税制改正は、長年の「新築信仰」が強かった日本市場において、中古住宅の流通活性化を国が政策的に後押しするものです。これは個々の物件売却にも直接影響します。
不動産仲介の現場では、「中古でも控除が使えるんですか？」という買い手からの質問が増えています。この認知の変化は、売却活動においても追い風となる要素です。
今回の改正で重要なのは、控除額の拡充が「省エネ性能の高さ」に連動している点です。つまり、同じ中古住宅でも省エネ性能が高いほど買い手が受けられる控除額は大きくなり、それだけ「選ばれやすい物件」になります。
| 省エネ性能の区分 | 買い手への控除の恩恵（13年・通常世帯の場合） |
| 認定長期優良住宅・低炭素住宅 | 最大318.5万円（借入限度額3,500万円）通常世帯／409.5万円（4,500万円）子育て等世帯 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 318.5万円（借入限度額3,500万円）通常世帯 ／ 409.5万円（4,500万円）子育て等世帯 |
| 省エネ基準適合住宅 | 最大182万円（借入限度額2,000万円）通常世帯／273万円（3,000万円）子育て等世帯 |
| 一般住宅（省エネ基準以下） | 最大140万円（借入限度額2,000万円・10年） |
売主の立場から考えると、「自分の物件の省エネ性能がどのランクに該当するか」を把握しておくことが重要になります。もし性能ランクが低い場合も、売却前に省エネ改修（断熱性能向上・太陽光パネル設置等）を行うことで、買い手が受けられる控除額が増え、物件の魅力・成約価格が向上する可能性があります。
まず取り組むべきは、売却予定物件の省エネ性能の現状把握です。省エネ性能のランクによって買い手の控除額が変わるため、物件の「強み」として明確に伝えられるかどうかが、売却活動の質を左右します。
| 確認すること | 具体的な方法 |
| 建築年の確認 | 1982年（昭和57年）1月1日以降の建築かどうか（住宅ローン控除適用の前提条件） |
| 省エネ性能証明書の有無 | 長期優良住宅認定書・省エネ基準適合証明書・BELS（建物省エネラベル）など |
| 耐震性能の証明 | 新耐震基準（1981年6月以降）への適合証明書（旧耐震の場合は耐震診断・改修が必要） |
| インスペクション（建物状況調査） | 第三者機関による建物状況調査を受けることで、買い手の不安を解消し成約率向上 |
もし現在の物件が「省エネ基準以下」に該当する場合、売却前に一定の省エネ改修を行うことで、買い手が受けられる控除ランクを引き上げることができます。
| 売却前の省エネ改修——費用対効果の考え方 |
| 【改修内容の例】 |
| ・断熱材の追加施工（屋根・天井・壁・床） |
| ・高性能サッシ・複層ガラスへの交換 |
| ・省エネ給湯器（エコキュート・エコジョーズ）への交換 |
| ・太陽光発電システムの設置 |
| 【売主にとってのメリット】 |
| ① 買い手の受けられる控除額が増加 → 物件の購入コストが実質的に下がる |
| ② 「省エネ性能あり」として訴求できる → 競合物件との差別化 |
| ③ 2026年度税制改正ではリフォーム促進税制も延長・拡充。 |
| 省エネ改修を行った買い手にも税制優遇があるため、購入後のリフォーム提案も有効 |
| 【注意】改修コストが売却益を上回る場合は逆効果になることも。 |
| 不動産会社に相談の上、費用対効果を判断することを強くおすすめします。 |
2026年度税制改正と合わせて注目されているのが、「インスペクション（建物状況調査）」の普及です。中古住宅の需要が高まる中、買い手は「安心して買える物件かどうか」を重視するようになっています。
費用は5〜10万円程度が相場で、この費用を売主が負担した場合でも、値引き交渉の防止や成約スピードの向上によって十分に回収できることが多いです。
今回の税制改正を踏まえると、売却活動において「買い手が住宅ローン控除をいくら受けられるか」を具体的に示すことが、これまで以上に有効なアピール手法になります。
| 売却活動で伝えるべき「税制上のメリット」の例 |
| ● 「この物件は省エネ基準適合住宅です。住宅ローン控除を13年間ご利用いただけます」 |
| ● 「子育て世帯の方は借入限度額が上乗せされ、最大○○○万円の控除が受けられます」 |
| ● 「床面積は45㎡ですが、2026年改正で住宅ローン控除の対象となりました」 |
| ● 「インスペクション済みです。建物状況報告書をご提供します」 |
| ※ 住宅ローン控除の具体的な控除額は個々の年収・ローン残高・物件条件によって異なります。 |
| 「最大○○万円」というような表現は誇張にならないよう、正確な情報を伝えることが重要。 |
| 具体的な数字については、不動産会社・税理士と連携して正確な情報を提供しましょう。 |
買い手へのメリットだけでなく、売主が活用できる税制優遇も2026年現在、充実しています。売却を決めたら、これらの特例を見逃さないようにしましょう。
自宅（居住用財産）を売却する場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
| 要件・ポイント | 内容 |
| 対象 | 自分が居住していた（または住まなくなった日から3年目の12月31日以内に売却） |
| 控除額 | 譲渡所得から最大3,000万円を控除 |
| 期限 | 住まなくなった日から3年目の12月31日まで |
| 注意点 | 売却した年の前年・前々年にこの特例や買換え特例を使っていないこと |
| 適用条件 | 売り手と買い手が親族・特別な関係でないこと等 |
居住用財産で所有期間が10年を超える場合、譲渡所得の税率が通常より低い軽減税率（6,000万円以下の部分：約14%、6,000万円超の部分：約20%）が適用されます。3,000万円特別控除と併用も可能です。
相続で取得した旧自宅（空き家）を売却する場合にも、一定の要件を満たすことで最大3,000万円の控除が利用できます。
| 相続した空き家の3,000万円控除——主な要件 |
| ● 1981年5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準） |
| ● 相続開始直前まで被相続人が居住していたこと |
| ● 相続後、事業・貸付・居住に使っていないこと |
| ● 相続開始日から3年目の12月31日までの売却であること |
| ● 売却価格が1億円以下であること |
| ● 売却時に耐震基準を満たすか、または建物を取り壊して土地として売却すること |
| （2024年1月以降は買主が取得後に耐震改修・取り壊しを行う場合も対象に） |
| ● 相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円に縮小 |
※ 適用には詳細な要件確認が必要です。必ず税理士にご相談ください。
今回の税制改正では、売主がリフォームを行う場合（もしくは買い手がリフォームを想定している物件）にも関連する「リフォーム促進税制」が延長・拡充されています。
耐震・省エネ・バリアフリー等の改修を行った場合、所得税の控除・固定資産税の軽減が受けられる制度で、適用期限が2028年12月31日まで延長されました。床面積要件も50㎡以上から40㎡以上に緩和されています。
今回の税制改正の内容を踏まえ、売却前に確認・対応すべき事項をまとめました。
| ■ 物件の現状確認チェック |
| □ 建築年が1982年（昭和57年）1月1日以降か確認したか（住宅ローン控除適用の基本要件） |
| □ 物件の省エネ性能ランクを把握しているか（省エネ基準適合証明書・BELS・長期優良住宅認定等） |
| □ 耐震基準の適合が証明できる書類があるか（旧耐震物件の場合は耐震診断・改修を検討） |
| □ インスペクション（建物状況調査）の実施を検討したか |
| □ 床面積が40〜50㎡未満の場合、2026年改正で住宅ローン控除対象になったことを把握しているか |
| ■ 売却戦略チェック |
| □ 物件の省エネ性能を踏まえた買い手へのローン控除メリットを整理しているか |
| □ 改修を行うべきか（省エネ改修による価値向上）、現状のまま売るかを不動産会社と相談したか |
| □ 競合物件との差別化ポイント（省エネ性能・インスペクション済み・書類完備）を整理したか |
| □ 売却活動において税制上のメリットを買い手に正確に伝える準備ができているか |
| □ 売り出し価格を近隣の成約事例・税制環境・物件の強みを踏まえて適切に設定したか |
| ■ 売主の税制優遇チェック |
| □ 居住用財産の3,000万円特別控除の適用要件（住まなくなった日から3年目の年末まで）を確認したか |
| □ 所有期間10年超の軽減税率の適用可否を確認したか |
| □ 相続した物件の場合、相続した空き家の3,000万円控除の期限・要件を確認したか |
| □ 売却に伴う税金（譲渡所得税）の概算を税理士に確認したか |
| □ 売却益の見通しを踏まえて、節税対策の選択肢を専門家と検討したか |
| ■ 売却タイミングチェック |
| □ 税制改正による中古需要の高まりを受けた「今の追い風」を意識した売却計画があるか |
| □ 控除期限（居住用財産・相続した空き家）を踏まえて、期限内に売却できる計画になっているか |
| □ 不動産繁忙期（3〜4月・9〜10月）を意識した売り出しタイミングを検討したか |
| □ まずは不動産査定を依頼して「今いくらで売れるか」を把握しているか |
2026年の税制改正は、中古住宅市場にとって近年まれにみる大きな後押しとなっています。買い手が中古住宅を選ぶ経済的なメリットが増し、それはそのまま中古物件を売る側の追い風になります。
ただし、この追い風はいつまでも続くとは限りません。金利の動向、人口減少による需要変化、エリア別の価格格差の拡大など、不動産市場を取り巻く環境は常に変化しています。
重要なのは「今の市場環境を正確に理解し、自分の物件の強みを最大限に活かした売却戦略を立てること」。そのためには、最新の税制・市場情報を持つ不動産の専門家と連携することが、何より大切です。
「うるラボ」では、2026年税制改正を踏まえた売却戦略の立案から、省エネ性能の確認・インスペクションのご紹介・税理士との連携まで、ワンストップでサポートしております。「まず自分の物件の価値を知りたい」という段階のご相談も、もちろん歓迎です。無料査定・無料相談をお気軽にご利用ください。
【免責事項】
本コラムは情報提供を目的としたものであり、投資・売却の推奨や個別の法律・税務アドバイスではありません。不動産売却の判断は、物件・市場・税務の状況により異なります。必ず不動産会社・税理士・司法書士など専門家にご相談の上、ご自身の判断でお決めください。
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